5 Kota Berkembang di Luar Jabodetabek dengan Potensi Kenaikan Harga Tanah

Selama bertahun-tahun, percakapan tentang investasi properti di Indonesia hampir selalu berputar di sekitar satu nama: Jabodetabek. Masuk akal — kawasan metropolitan terbesar di Asia Tenggara ini memang menawarkan ekosistem ekonomi yang paling lengkap. Namun seiring harga tanah di Jabodetabek yang semakin tidak terjangkau, sebuah pergeseran perlahan tapi pasti sedang berlangsung. Kota-kota di luar kawasan ini mulai mencuri perhatian investor yang jeli melihat nilai sebelum pasar ikut menyadarinya.

Kota berkembang seperti Makassar, Semarang, dan Medan menunjukkan lonjakan pertumbuhan lebih cepat dibandingkan kota besar mapan seperti Jakarta dan Surabaya. Infrastruktur baru, pertumbuhan ekonomi regional, dan perpindahan penduduk yang semakin dinamis menjadi tiga mesin utama yang menggerakkan kenaikan nilai tanah di kota-kota ini.

Berikut adalah lima kota berkembang di luar Jabodetabek yang memiliki fundamental paling kuat untuk apresiasi harga tanah dalam tiga hingga tujuh tahun ke depan.

1. Semarang — Metropolitan Industri yang Sedang Menemukan Momentumnya

Semarang adalah kota yang lama berdiri di bayang-bayang Jakarta dan Surabaya, namun perlahan kini membangun identitas investasinya sendiri. Sebagai kota metropolitan terbesar kelima di Indonesia, Semarang memiliki kombinasi yang jarang dimiliki kota lain: posisi geografis strategis di tengah Pulau Jawa, infrastruktur industri yang terus diperluas, dan harga tanah yang — meski sudah naik — masih menawarkan selisih yang menggiurkan dibanding kota-kota pantai utara lainnya.

Kawasan Semarang bagian barat memiliki sejumlah faktor fundamental yang mendukung pertumbuhan investasi properti dalam jangka panjang. Kawasan industri terus berkembang, akses jalan tol semakin lengkap, dan kebutuhan fasilitas pendukung seperti hotel maupun hunian juga terus meningkat.

Katalis terkuatnya ada dua: pertama, perluasan Bandara Internasional Jenderal Ahmad Yani serta peningkatan fasilitas Pelabuhan Tanjung Emas memperkuat posisi Semarang sebagai simpul logistik utama di Jawa Tengah. Kawasan di sekitar dua titik ini menarik minat investasi sektor industri dan pergudangan.

Kedua, koridor Kendal–Demak–Ungaran–Semarang–Purwodadi (Kedungsepur) terus berkembang sebagai kawasan industri baru, mendorong permintaan lahan hunian penyangga bagi pekerja pabrik dan staf level menengah yang membutuhkan akses cepat ke kawasan industri.

Proyek kota mandiri seperti BSB City yang dikembangkan Ciputra Group mencatat kenaikan nilai tanah paling stabil di antara kawasan lain di Semarang. Tren nasional menunjukkan makin banyak Gen Z dan pekerja muda memilih menetap di kota besar non-Jabodetabek karena biaya hidup lebih rendah namun fasilitas kota tetap lengkap.

Kawasan paling potensial: Semarang Barat (sekitar BSB City), koridor Ungaran, dan area penyangga kawasan industri Kendal.

Kisaran harga tanah 2026: Rp 1,5 juta – Rp 8 juta per meter persegi tergantung lokasi dan zonasi.

2. Malang — Kota Pendidikan dan Pariwisata yang Harga Tanahnya Terus Mendaki

Malang bukan sekadar kota wisata alam dan kuliner yang nyaman dikunjungi. Di balik atmosfernya yang tenang, kota ini menyimpan mesin kenaikan harga tanah yang bekerja diam-diam namun konsisten sepanjang tahun.

Harga tanah di Malang pada 2026 diprediksi meningkat antara 8 hingga 15 persen dibandingkan tahun sebelumnya. Kenaikan ini terjadi terutama di kawasan urban seperti pusat kota dan area berkembang. Permintaan hunian modern terus meningkat, sementara ketersediaan lahan semakin terbatas.

Ada tiga pilar yang menopang kenaikan ini secara struktural.

Pertama, kepadatan institusi pendidikan tinggi. Malang adalah rumah bagi Universitas Brawijaya, Universitas Negeri Malang, Universitas Muhammadiyah Malang, serta puluhan perguruan tinggi swasta lain. Puluhan ribu mahasiswa baru masuk setiap tahunnya, menciptakan permintaan hunian yang hampir tidak pernah surut — baik untuk kos-kosan maupun hunian sewa jangka panjang.

Kedua, pertumbuhan sektor pendidikan dan pariwisata memperkuat daya beli masyarakat. Pergerakan harga juga dipengaruhi pembangunan akses tol dan pelebaran jalan utama. Infrastruktur ini meningkatkan konektivitas antar wilayah. Akibatnya, nilai tanah di sekitar proyek melonjak signifikan. 

Ketiga, dengan pembangunan infrastruktur yang semakin baik, Malang semakin mudah diakses, mendorong pertumbuhan ekonomi dan sektor properti di kota ini.

Kawasan paling potensial: Lowokwaru (dekat kampus besar), Sukun, dan jalur tol baru menuju Malang Selatan.

Kisaran harga tanah 2026: Rp 1,2 juta – Rp 6 juta per meter persegi, dengan kawasan pusat kota dan sekitar kampus di rentang tertinggi.

3. Makassar — Pintu Gerbang Timur Indonesia yang Tidak Bisa Lagi Diabaikan

Makassar bukan hanya kota terbesar di Indonesia bagian timur — ia adalah pusat gravitasi ekonomi bagi seluruh Sulawesi dan kepulauan sekitarnya. Posisi strategis ini menjadikannya salah satu pasar properti yang paling menarik untuk investor yang berpikir lima hingga sepuluh tahun ke depan.

Makassar adalah kota terbesar di Indonesia bagian timur, dengan ekonomi yang terus berkembang. Sebagai kota pelabuhan utama, Makassar menjadi pusat perdagangan dan industri. Infrastruktur yang terus berkembang, termasuk bandara dan pelabuhan, semakin memperkuat daya tarik Makassar sebagai tujuan investasi properti. Makassar terus berkembang sebagai pusat ekonomi, menciptakan permintaan tinggi untuk properti komersial dan residensial.

Yang membuat Makassar berbeda dari kota-kota besar lain adalah heterogenitas permintaan propertinya. Zonasi komersil selalu memiliki nilai tertinggi. Tanah yang berada di jalan protokol besar memiliki harga premium dibandingkan tanah di jalan lingkungan.</cite> Namun justru di sinilah peluang muncul: tanah di kawasan berkembang seperti Hertasning Baru dan area selatan kota masih menawarkan harga yang jauh di bawah zona CBD, sementara potensi apresiasinya dalam lima tahun ke depan sangat signifikan seiring perluasan kota ke arah selatan dan timur.

Rencana pengembangan kawasan penyangga ibu kota baru (IKN) di Kalimantan Timur juga ikut memberikan efek tidak langsung pada Makassar: kota ini berpotensi menjadi hub logistik dan transit utama antara Jawa, Sulawesi, dan kawasan IKN.

Kawasan paling potensial: Hertasning Baru, koridor Pettarani, area Gowa yang berbatasan langsung dengan Makassar.

Kisaran harga tanah 2026: Rp 1 juta – Rp 15 juta per meter persegi, dengan variasi sangat lebar tergantung zonasi dan akses jalan.