Bedanya SHM, SHGB, dan Girik: Panduan Sebelum Beli Tanah

Membeli tanah bukan sekadar soal harga dan lokasi. Salah satu aspek paling krusial yang sering diabaikan oleh pembeli pemula adalah status legalitas tanah itu sendiri. Di Indonesia, ada beberapa jenis bukti kepemilikan atau penguasaan tanah yang beredar di masyarakat, mulai dari Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), hingga Girik. Ketiganya memiliki kekuatan hukum yang sangat berbeda, dan memahaminya sejak awal bisa menyelamatkan Anda dari kerugian besar di kemudian hari.

Apa Itu SHM (Sertifikat Hak Milik)?

SHM merupakan bentuk kepemilikan tanah dengan kekuatan hukum paling kuat yang bisa dimiliki oleh perseorangan di Indonesia. Sertifikat ini bersifat turun-temurun, tidak memiliki batas waktu, dan memberikan hak penuh kepada pemiliknya untuk menggunakan, menjual, atau mewariskan tanah tersebut tanpa syarat tambahan dari negara.

Yang perlu diketahui, SHM hanya bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia atau badan hukum tertentu yang ditunjuk oleh pemerintah, seperti koperasi atau lembaga keagamaan. Karena statusnya yang paling kuat, tanah dengan SHM umumnya memiliki nilai jual lebih tinggi dibandingkan status kepemilikan lainnya, dan lebih mudah dijadikan agunan pinjaman bank.

Apa Itu SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan)?

Berbeda dengan SHM, SHGB memberikan hak kepada pemiliknya untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya secara mutlak, melainkan tanah negara atau tanah milik pihak lain. SHGB memiliki jangka waktu tertentu, umumnya berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun berikutnya, serta dapat diperbarui kembali setelah masa perpanjangan habis.

SHGB banyak dijumpai pada properti seperti apartemen, perumahan hasil pengembang, maupun bangunan komersial. Berbeda dengan SHM, status SHGB juga terbuka bagi badan hukum termasuk perusahaan, sehingga sering menjadi pilihan bagi proyek properti berskala besar. Meski begitu, banyak SHGB pada properti perumahan yang dapat ditingkatkan statusnya menjadi SHM apabila memenuhi syarat tertentu.

Apa Itu Girik?

Girik sering disalahpahami sebagai bukti kepemilikan tanah yang sah, padahal sebenarnya girik hanyalah catatan atau bukti pembayaran pajak atas tanah, bukan bukti kepemilikan menurut hukum pertanahan modern di Indonesia. Girik biasanya masih ditemukan pada tanah warisan atau tanah adat yang belum pernah didaftarkan secara resmi ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Karena statusnya bukan sertifikat resmi, tanah dengan bukti girik memiliki risiko hukum yang jauh lebih tinggi dibandingkan SHM maupun SHGB. Sengketa kepemilikan, tumpang tindih klaim ahli waris, hingga potensi tanah tersebut sebenarnya sudah masuk kawasan milik negara menjadi risiko yang perlu diwaspadai serius oleh calon pembeli.

Perbandingan Singkat Ketiga Jenis Status Tanah

Mengapa Status Tanah Sangat Penting Sebelum Membeli?

Kesalahan memahami status kepemilikan tanah dapat berujung pada kerugian finansial yang signifikan. Tanah dengan status girik misalnya, meski harganya sering kali jauh lebih murah, membawa risiko besar seperti sengketa waris, klaim ganda, hingga proses hukum panjang untuk mengubah statusnya menjadi sertifikat resmi. Sementara itu, tanah SHGB yang mendekati masa berakhir hak guna bangunan juga perlu diperhatikan, karena pembeli perlu memastikan proses perpanjangan dapat dilakukan tanpa hambatan.

Proses Mengubah Girik atau SHGB Menjadi SHM

Bagi tanah berstatus girik, proses menjadikannya SHM memerlukan pengajuan pendaftaran tanah pertama kali ke BPN, disertai bukti riwayat kepemilikan, surat keterangan tidak sengketa dari kelurahan atau desa, serta proses pengukuran ulang oleh petugas pertanahan. Proses ini bisa memakan waktu cukup lama, terutama jika riwayat kepemilikan tanah tidak lengkap.

Sementara untuk tanah berstatus SHGB, peningkatan menjadi SHM umumnya lebih sederhana, terutama jika luas tanah dan penggunaannya memenuhi kriteria yang ditetapkan oleh peraturan pertanahan yang berlaku, seperti batas maksimal luas tanah untuk rumah tinggal pribadi.

Tips Sebelum Membeli Tanah

1. Selalu cek status sertifikat langsung ke BPN untuk memastikan keaslian dan status hukum tanah.

2. Waspadai tanah dengan status girik, terutama jika harga ditawarkan jauh di bawah pasaran.

3. Periksa masa berlaku SHGB apabila membeli properti dengan status ini, terutama untuk perencanaan jangka panjang.

4. Gunakan jasa notaris atau PPAT terpercaya untuk memverifikasi keabsahan dokumen sebelum transaksi.

5. Pastikan tidak ada sengketa dengan mengecek riwayat kepemilikan dan surat keterangan dari kelurahan setempat.

Kesimpulan

Memahami perbedaan SHM, SHGB, dan girik adalah langkah awal yang sangat penting sebelum memutuskan membeli tanah. SHM menawarkan kepastian hukum tertinggi, SHGB cocok untuk kebutuhan properti berjangka waktu tertentu, sementara girik menyimpan risiko hukum yang signifikan apabila tidak segera diformalkan menjadi sertifikat resmi. Dengan memahami perbedaan ini, calon pembeli dapat mengambil keputusan yang lebih aman dan terhindar dari potensi kerugian finansial maupun hukum di masa depan.